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原標題:住房專項維修基金如何使用?這里有一個明確的答案!
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什么是住房專項維修基金?
初期維修基金何時籌得?
一期維修資金按什么標準籌集?
維修基金如何重建或退還?
在什么情況下可以使用物業維修資金?
.．.
在使用住房專項維修資金的實際操作過程中，居民或多或少💮都存在一些疑問。為此，徐匯區房管局編制了《住宅小區維修資金公共收入答疑解難提示》，內容主要針對居民提問較多的問題，采用答疑解疑的形式，方便居民了解維修資金使用的相關信息。
為了使維修資金的使用更加規范，徐匯區房管局于6月至8月，邀請相關專家就物業項目經理、維修資金運營者的最新政策法規🔯、住宅維修資金管理事務等問題培訓了940人，在隨后的考核中，整體成績良好。物業企業紛紛建議多開展相關業務培訓，以提高整體業務素質。
什么是住房專項維修基金?
住宅專項維修基金是專用于住宅公共場所、公共設施設備質保期滿后維修和更新、改造的基金。
何時應籌集初期維修基金?
在住宅區內銷售新建商品住房、公共住房和非住宅物業的，買賣雙方應當按照國家和本市的規定繳納物業維修專項資金。專項維修資金用于物業公用部分的維修、更新、改造，不🌠得挪作他用。
第一次辦理房屋所有權登記前，出賣人應當繳納購房人應當繳納的專項維修費用，對未售出的部分⛄，應當墊付購房人應當繳納的專項維修費用。
一期維修資金按什么標準籌集?
每平米造價1295元/平米。
付款金額=建筑面積x每平方米建筑面積成本價x付款比例
可用于維修的常見部件和設施有哪些?
常見的地方有:住宅基礎、承重墻、柱、梁、地板、屋頂和室外墻面、走廊、樓梯間、走廊通道。
共享設施設備包括電梯、天線、照明、消防設施、綠🅷地、道路、路燈、溝渠、水池、水井、非經營性車場、車庫、公益性文化體育設施和共享設施設備使用的房屋等。
那么，哪些費用是不能列入維修基金的呢?
例如，依法應當由建設單位或建設單位承擔💙的住宅公用場所、公用設施設備維修、更新和改造費用。依法應當由有關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管道和設☂施設備的維修保養費用。
另外還有，因當事人應當承擔的人損壞住宅公用場所、公用設施�ღ�設備所需的修理費用。以及根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部分和共用設施設備的維修保養費用。
維修資金使用的種類有多少?
維修資金的使用可分為一般使用、應急維修資金的使用和未設立業主大會的維修資金的使用。
其中，一般使用可分為授權物業企業直接組織實施維修項目，授權業主委員會實施維修項目，需要業主大會或業主小組決定維修項目的🐬實施。
工程項目的使用程序為何需要業主大會或業主小組決定是否進行維修?
物業服務企業的編制實施方案應當包括項目名稱、具體部位的設施設備、項目預算金額、成本分攤范圍、施工單位的選擇、施工管理辦🐟法、工程驗收辦法、資金結算辦法、計劃實施時間等內容。
首先,業主委員會應聽取業主對實施方案的意見，完善實施方案。然后將實施方案提交業主大會或業主小組投票表決(由自有部分占建筑總面積三分之二以上、業主總數三分之二以上的業主通過)，并在社區公布。其次要與物業服務企業、施工🐟單位簽訂施工合同。物業服務企業根據實施方案組織實施。
最后，由業主委員會��審🦩核物業服務企業提交的物業維修、更新、改造的書面報告和費用清單。估價時，物業企業應在估價完成后，完成網上分攤，并從存款銀行提取維修基金。
物業緊急維修指的是什么情況?
發生危及房屋安全的緊急情況時，物業服務企業或者自我管理的執行機構應當立即采取應急預防措施。
有下列情形之一的，物業服務企業或者自我管理執行機構應當及時制定住宅建筑公用部分、設施、設備的꧑維修更新計劃。
水泵、水箱(池)故障，影響正常使用;電梯故障，電梯專業檢測機構出具整改通知，要求停止運行;火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、消火栓系統損ཧ壞，消防部門出具整改通知的;建筑物外墻及輔助構件有脫落危險的，屋頂、外墻滲漏嚴重影響房屋使用，并經有資質的評估機構認證的;
如何按規定處理財產應急維護?
業主代表大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報房屋管理機構審查批準后組織實施。維修൩更新費用經具有相應資質的中介機構評估后，報區住房管理部門直接記𒅌入維修專項基金。
業主代表大會成立后，物業服務企業或者自我管理執行機構應當向業主委員會、物業所在地的房屋管理機構提交有關材料，向業主委員會申請掛牌、劃撥專項維修資金，由業主委員會審查批準組織實施后。維修和續展費用經具有相應資質的中介機構🍷評估后，計入維修專項基金。業主委員會在七日內未審批維修更新方案，已經發生影響房屋正常使用或者居民人身、財產安全的情況的，區房屋管理部門可以代為組織維修。維修費用由具有相應資質的中介機構評估后，憑區住房管理部門出具的評估報告和退出通知列入維修專項資金。
業主大會可以授權物業企業和行業主管部門直接使用維修資金嗎?
為保證物業的公用部分、公用設施設備及時維護更新，提高維修資金使用效率，業主大會可在社區《專項維修資金管理規定》中達成協議，授權行業委員會或ᩚᩚᩚᩚᩚᩚᩚᩚᩚ𒀱ᩚᩚᩚ物業服務企業在一定限額內使用維修資金。
什么是代理記賬?代理記賬有哪些優勢?
代理記賬是指業主大會委托有資格的中介機構(代理記賬機構)進行專項維護資金、公共收入的財務管理行為。
實行代理記賬，可以幫助業主大會規范維修資金和社區公共收入臺賬，清賬，做好會計信息的保管工作(避免物業服務企業更換而帶來會計信息的轉移)，方🧔便業主查詢和監督ﷺ。
維修基金的分攤是多少?
如果是一個住宅共用的地方，共用設備的維修和更新費用，那么由業主所有的房屋按照房屋建✃筑面積的比例分攤:其中，一個房屋，有兩個或兩個以上的數字，每個門在共用的地方，共用設備的維修和更新費用，由業主所有的門按照房屋建筑面積的比例分攤。
物業管理區域內公共設施的維修更新費用，由業主按照住宅建筑面積的比例承擔。
業主如何知道維修基金的余額及使用情況?
每年兩次公布維修資金的賬目。每年1月和7月ꦦ，請求業委會及物業服務企業將帳目公告公告張貼在小區醒目位置。業主可以自行檢查。
您也可以上網查詢，登錄“上海住宅物業網()”或在“上海物業”app上查詢。進行業主登記，填寫關聯樓地址后，即可查詢ꦐ小區及個人的維修資金信息。
另外，每年4月，已經成立業主大會的小區，開業主大會賬戶的銀行會把每年的維修資金存款𒐪寄給業主，你可以看到去年你房子維修資金的余額和使用情꧙況。
除了以上三種手段外，業主還可以在物業服務企業、行業權威機構查詢。
維修基金如何重建或退還?
未設立一期維修專項資金或者一期維修專項資金余額不足一期募集金額30ꦆ%的，業主應當按照國家和本市有關規定、專項維修資金管理規定和業主大會的決定，及時改建或者重新籌集專項維修資金。
維修專項資金分為分期支付和一ﷺ次性支付，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金進入等事項由業主大會決定。
經催繳，業主仍不繳納維修專項資金的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
維修基金及公共收入的結余多久公布一次?
業主委員會和委托的物業服務企業應當至少每六個月公布一次專項維修資金的收支情況，每季度公布一次公共ꦕ收入的收支情況，接受業主的監督。
什么是商品住房維修基金“三試”制度?
商品房維修資金“三次審計”是指項目評審、年度變更審計和維修資金使用要求審計。
項目評估是指業主代表大會在使用維💫修資金時，根據本市有關規定和《ܫ維修資金管理條例》的規定，向業主代表大會開設維修資金的銀行申請評估，并對項目指定承包的工程造價咨詢單位評價。業主代表大會承擔的鑒定費用由開證行支付。
評估范圍包括四種項目。業主大會成立前的維修工程;物業緊急維修、更新、變更;物業維修、ဣ更新、改造費用超過5萬元(含5萬元);業主大會認為需要評估的項目，在《維修基༒金管理條例》中規定需要評估的項目。(工程造價在5萬元以下的，由業主大會承擔評審費用)。
改期審計和年度審計是指由業主代表大會、業主委員會委托有資格的中介機構對業主委員會的專項維修資金、公共收入收支和營運資金進✱⛦行年度財務審計和改期財務審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公告30日。
維修資金使用要求審查是指在維修資金使用過程中♐產生的要求(如業主大會決議、委托鑒定合同、施工合同、鑒定報告等)，在業主大會提取維修資金時是否得到充分審查。
如果房子轉讓，維修資金如何結算?
房屋轉讓時，原房屋所有人支付的維修費用余額，由房屋受讓人支付給原房屋所有人;有住宅轉讓合同或者當事人另有約定的♍，按照約定。
社會如何引入公益?
將共有꧒部分的物業用于廣告、商業促銷等活動的，應當經業主大會或者共有業主同意，并在物業管理區域內公告。業主大會可以授權業主委員會同意使用全體業主共用部分進行相關活動。
誰獲得公共收益?
公共收益歸所有人或者共有人所有，分別核算。
最后，公共收入的用途是什么?
主要用于補充專項維修經費，也可根據業主大會決定使用。
公共收入主要用于補充專項維修基金的，按季度補充專項維修基金，比例高于ꦅ50%剩余部分，根據業主大會或共有業主的決定，用于業主大會、業♋主委員會的工作費用、物業管理活動的審計費用、擁有該收入的業主的物業維修費用或物業管理的其他需要。
(資料來源:旭輝房屋管理)編輯:盧申🅰軍(上海政策顧問，擅長解答上海定居、學校、積分等🐼問題，另外提供各種人才服務、企業服務咨詢)
盧申軍，交通大學碩士，【上海定居】【上海上學】【來到上海ꦉ】自媒體創始人，上海政策顧問，擅長解答上海居住證積分、定居、學校等問題;家長子女10年后，居住證積分、戶口、學校、個人經歷，為廣大網友提供準確、及時的信息咨詢服務。
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