房地產顧問公司做賬

好順佳集團
2023-08-31 16:13:28
2190

內容摘要：1、成本費用主要會計科目的核算（1）開發成本：如果會計對象能夠確定，直接計入“開發成本”，主要包括：征地拆遷補償費（征地費、耕地占用稅、勞務安置費）；前期工程費（規劃、設計、工程可行性研究、水文...

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1、成本費用主要會計科目的核算

（1）開發成本：如果會計對象能夠確定，直接計入“開發成本”，主要包括：

征地拆遷補償費（征地費、耕地占用稅、勞務安置費）；前期工程費（規劃、設計、工程可行性研究、水文🐭、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（社區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包商的建筑安裝工程費）；公共配套設施收費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等設施支出），并設置“土地開發”、“配套設施開發”兩級明細”和“住房開發”。可根據以上六項設置三級明細賬

土地成本：

借：開發成本-土地開發

貸方：銀行存款

或應付賬款————XX公司

分配開發費用

借：開發成本 - 土地開發

信用：開發費用

結轉開發土地成本

借：開發成本 - 房屋開發

信用：開發成本-土地開發。

② 配套設施開發

計算公式：

已開發產品計提的配套設施開發費=已開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施計提率

配套設施費用累積率=配套設施預算成本（或計劃成本）/設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100

發生的附屬設施費用（自用工地開發）

借：開發成本 - 配套設施的開發

學分：產品開發

有償開發配套設施

借：開發成本 - 配套設施的開發

\n 貸款：銀行存款

同時，使用庫存設備或材料進行開發

借：開發成本 - 配套設施的開發

學分：庫存設備或庫存材料

分配應承擔的開發開銷

借：開發成本 - 配套設施的開發

學分：發展間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本 - 住房開發

學分：開發成本 - 支持設施開發

③ 房屋開發過程中發生的費用（可識別）

借：開發成本-住房開發

貸款：銀行存款

房屋建筑的施工方式主要有“外包”和“自營”兩種

外協建設（以竣工項目月報或價格表為準）

借：開發成本——住房開發

貸款：銀行存款

或應付帳款 - 應付項目

自組織建設

借：開發成本 - 房屋開發

貸款：銀行存款

或應付帳款 - 應付項目

應付工資

庫存材料或設備

⑤委托建設項目的開發成本：指公司接受其他單位委托，代為開發建設的項目

企業發生的各種委托建設費用

借：開發成本-委托建設開發

貸方：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發費用

借：開發費用-代理建設項目開發

信用：開發費用

項目完成后結轉成本

借：開發成本-代理建設

貸款：開發成本-代理建設項目開發

移交委托單位后，按移交程序辦理

借：主營業務成本-代建工程結算成本

學分：開發成本 - 建設項目

（2）🌳開發間接費用：下屬機構直接組織管理所發生的費用，💞包括：管理人員工資、職工福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費、勞動保護費、循環房屋攤銷

產生間接費用時

借：開發費用

貸方：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發開銷

借：開發成本 - 住房開發

學分：發展間接費用

已完成住房開發成本的結轉

借：開發產品 - 住房

學分：開發成本 - ——房屋開發

（三）管理費用：指開發企業行政管理人員為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期凈利息費用、匯兌損益、外匯調整手續、金融機構手續費

(5) 銷售費用：在銷售產品或提供勞務過程中發生的各項費用。主要包括：產品銷售前的改造維修費、非產品保養費、水電費、取暖費；廣告宣傳費、產品銷售過程中產生的展示費、為銷售公司產品而專門設立🐽的銷售機構。員工工資、福利費、營業費用等常規費用。

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸方：銀行存款

或應付賬款

二、 . 收益 , 利潤會計的主要會計科目 ;

(1)主營業務🌌收入：包括土地出讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、租金收入。

由于營業收入的實現與價格的結算時間不一致，應單獨計算

①實現營業收入的同時收到價款時

借：銀行存款

貸：主要營業收入

②營業收入未實現前，收價后。

借：應收賬款

貸：主營業務收入

③提前收到價款，待開發完成后交付使用

借：銀行存款

貸款：預付款

交付使用時

借：應收賬款

貸：主營業務收入

借：預收賬款

銀行存款

貸方：應收賬款

④開發產品賒銷或分期銷售的，將當期收到的金額確認為收益

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售后服務收入、物資轉讓收入、固定資產租賃收入、開放式資產轉讓收入

借：銀行存款

或應收賬款

貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：本賬期一般無余額

轉移或結轉銷售和開發產品的成本

借：主營業務成本

學分：產品開發

分期開發產品的，按收入比例結轉成本

借：主營業務成本

信用：分期開發產品

擴展信息

\n 房地產涉及的稅收：

房地產開發企業涉及的主要稅種有營業稅、🦩城建稅、教育費附꧑加、土地增值稅、房地產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、企業所得稅和代扣代繳的個人所得稅等。

1.營業稅：稅率5。

2、城市維護建設稅

計稅依據按實際繳納的增值稅計算繳納。稅率為 7（城市）、5（郊區）和 1（農村）。

計算公式：

應納稅額=營業稅×稅率。

3. 教育附加費

計稅依據按實際繳納的增值稅計算繳納，附加稅率為3。

計算公式：

應付教育費附加金額=營業稅×3。

4、印花稅：

（一）物業租賃合同、倉儲合同、財產保險合同，適用稅率為1/1,000；

（二）加工合同、建筑工程勘察設計合同、貨運合同、財產轉讓文件，稅率為5/10,000；

（三）購銷合同、建筑安裝工程合同、技術合同，稅率為3/10,000；

(4)貸款合同，稅率為 ,000；

（五）資金入賬賬簿，貼花為“實收資本”和“資金準備金”總額的5/10,000；

\ n （6）企業賬簿、權利、執照，固定貼花每張5元。

5. 個人所得稅：

薪金及不含稅所得的薪金適用稅率表

系列應納稅所得額（不含稅）稅率（）速算扣除（人民幣）

\n 1 不超過 500 美元的部分 5 0

2 超過 500 美元至 2000 美元的部分 10 25

3 超過 $2000 至 $5000 的部分 15 125

4 超過 $5000 至 $20000 的部分 $20 375

5 超過 $20,000 至 $40,000 25 1375

6 超過 $40,000 至 $60,000 30 3375

7 超過 $60,000 至 $80,000 35 6375

8 8萬元以上至10萬元的部分 40 10375

9 超過10萬元的部分 45 15375

計算公式：

應交個人所得稅=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除

應納稅額=工資收入-2000年-“三險一金”

6. 所得稅

（一）所得稅的征收方式有兩種：審計收集和驗證收集。

（二）屬于核定征收的，按所得計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=總收入*固定稅率*所得稅稅率

（三）審計征收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率

(4) 所得稅稅率：

一般企業所得稅稅率為25，

符合條件的小型微利企業減按20%的企業所得稅稅率繳納企業所得稅。

對國家需要扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。

7. 房地產稅

按不動產殘值計算繳納的稅率為%；如果按照不動產的租金收入計算繳納，稅率為12%。

8、土地使用稅：每年每平方米土地使用稅金額如下：

（一）大城市30元到30元；

（2）中等城市24元人民幣；

（3）小城市人民幣至18元；

（四）縣城、鎮、工礦區人民幣至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅，按照納ꦇ稅人轉讓不動產取得的增值稅，按照規定的適用稅率計算征收。項目金額后的余額為增值金額。房地產轉讓收入包括與房地產轉讓有༒關的貨幣收入、實物收入和其他經濟利益。計算增加值的扣除項目金額包括：

（一）取得土地使用權支付的金額；

（2）開發土地的成本和費用；

（三）新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房屋、建筑物的評估價格；

（四）與不動產轉讓有關的稅收； \n

（五）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超稅率累進稅率，即：增值部分不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超👍過抵扣項目金額的50%，但不超過抵扣項目金額的100%，稅率為40%。增值額超過抵扣項目金額100%且不超過抵扣項目金額200%的，稅率為50%。增值額超過抵扣項目金額200%的部分，稅率為60%。

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