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雪橙好順佳:物業會計將核算方法
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1. 確認已收取的物業管理費
《會計準則-基本會計準則》規定，會計確認、計量和報告應以權責發生制為基礎。
所有當期已實現的收入和發生或應付的費用，不論是否支付，均視同當期收入和費用。根據《企業所得稅法實施條例》的規定，企業應納稅所得🌺額按照權責發生制計算，不🤡論收、付，均以當期收入和費用為應納稅所得額。不屬于當期的收入和費用，即使數額已經在當期取得，也不視為當期收入和費用。
舉個例子問題:收貨帶時間，是提前收貨方式，現在年已收到明年第一季度的物業費，請問在確認收入時，是否只確認今年生產服務部分的收入?會計和稅法有哪些𝔉規定?在這個問題上如何理解權責發生制?
案例分析:本年度變現的物業管理費確認為收入，明年預收的物業管理費確認為負債。預付款:可能需要稍后退🍸還。合同責任(新的收入標準):收到不退還，但將來向🅘他人提供服務，有義務。
例問:物業公司收取的物業費是按年收取的，開到戶口本，能按12個月確認收入嗎?
案例研究:中國的會計年度為公歷的1月1日至12月31日，會計年度的周期有月、季、半、年。🐎按年收取的物業費按月確認。
2. 未收回的應收物業管理費是否確認為收入
新收入準🌠則的核心原則是:“企業應當在履行合同中的履約義務時確認收入，即在顧客取得有關商品或服務的♌控制權時確認收入。”
舉例問題:接手這個項目，如果有100個業主，但每年年底總有10的業主不繳納物業管理費，請問在確認收入時，是否要確認這部分未支付的物業費?會計和稅法有哪些規定?在這個問題上如🗹何理解權責發生制?
案例分析:根據標準和權責發生制原則，未收取的物業管理費應確認為收入。如果確認收入，不影響增值稅ꦏ，而是影響企業所得稅。在實際工作中，我𓂃們一般不確認應收款項的收入。
3、降低物業管理費
根據財稅{2016}36的規定，下列情形視為銷售服務、無形資產或不動產:
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務的，用于公益事業和社會公眾的服務除外。
(二)單位和個人無償將無形資產或者不動產轉讓給其他單😼位和個人的，用于公益事業或者以公ꦓ眾為目的的無形資產或者不動產除外。
(三政部、規定的其他情形。
例題:我的公司是物業公司，有個別業主給1年物ꦰ業費怎么入賬?完稅嗎?案例分析:屬于免費提供服務，不確認收入，視同🌞銷售繳納增值稅。
例問:某業主應繳納物業管理費2000元，因各種原因(如長期空置房間未搬入)要求減收，以增加減♒收率500元計，將這500元計入成本也算收入，還是直接計入收入1500元而不考慮這500元?案例分析:類似商業折扣，按1500元確認收入。商業折扣，是指企業為促進商品銷售，在給予商品的標價中扣減價格。
銷售商品涉及商業折扣的，按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品的收入。
4. 增值稅納稅義務發生時間
根據不。財政稅務{2016}第36條:納稅人進行應稅行為并收到銷售收入或者取得銷售收入收據之日;先開票的，為開票日期。(在(♊開票稅)上游納稅人先開票，下游納稅人可以先扣稅。𝄹因此，上游納稅人必須先申報銷項稅，本質上是出于反避稅的考慮。(由投票稅)
例子問題:物業公司在做൲6月份賬的時候，提前收到了3季度7 - 9月份的物業管理費，已經開了發票，現在是進入主營業務收入還是6月份的預收賬款?另外發票的分配稅應該是在6月或者7 - 9月征稅，因為發票已經在6月開了，所以收入確認的時間又不統一了?
案例分析:7 - 9月6月收到的物業管理費為權責發生制，不屬于6月的收入。發票已經開出，有增值稅支付義務，需要在6月份計算收入確認是基ꦗ于會計準則的，納稅義務是基于稅法的，不確認༺收入有時會有納稅義務，這就是稅收差異，稅務部門關心的是企業是否按照稅法納稅。
5. 簡單計算水費及開具水費發票
根據不。國稅{2016}第54條規定，提供物業管理的納稅人應將向服務對象收取的自來水費余額扣除作為銷售金額，按簡易稅收計算方法繳納增值🌱稅，稅率為3。
例:2018年𝕴2꧅月，某物業公司作為普通納稅人，向業主征收了1萬元，并向水務公司繳納了1萬元水費。接收業主的水費帳單:
B:銀行存款
R:主營業務收入—水費10應納稅額—單純稅
繳納水務公司水費:
借款:主營業務成本——水費8應納稅——簡易納稅方案
借:銀行存款
例題:物業的水費是按差額收取的，差額這個分配項大于輸入，其他稅率的輸入大于輸出，這個月你交稅了嗎?
案例分析:增值稅暫行條例規定，簡單計算稅♍項的進項稅額，不得由銷售轉為銷售稅收減免。物業的水費是差別簡單稅。匯總稅單獨計算，不得從其他項目的𒁏進項稅額中扣除。
例問題:物業公司收取的水費，屬于簡單收取，給客戶開具發票，可以開增值稅專用票嗎?還是只開放草稿?
案例分析:一般納稅人可開具3增值稅專用發票或普通發票，小規模🍌納稅人可自行開具3普通發票，或稅務局開具3增值稅專用發票。
6. 支付水電費并拿到收據和分賬單
公告{2018}，28家公司租用(包括公司作為單一租戶)辦公、生產區域的水、電、氣、空調、暖氣、通訊線路、有線電視、互聯網等資產，出租人🌸作為應稅項目發票，企業以發票作為稅前扣除憑證;企業應使用出租人出🀅具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。
如果合同協議同意以分攤的方式支付分攤的水、電費用，則不再需要通過切割發票的方式扣稅，而是🅠可以通過分割單、🐎付款憑證等外部憑證作為稅前扣稅依據。
例問:我們租賃的辦公樓，物業公ജ司只給我們提供了一份水電大額發票的復印件，所以我們只能開水電發票，꧙因為供電局給物業開了整個辦公樓的發票。這張收據可以稅前扣除嗎?
案例分析:繳納的水電費可在稅前扣除企業所得稅。一般納稅人未取得專用發票，不能抵扣增值稅進項稅額。
7. 對出租房屋征收房產稅
房屋房產稅是以房屋的稅收盈余或房屋租金收入為征稅依據，對房屋所有人征收的一種房產稅。
納稅人租賃ᩚᩚᩚᩚᩚᩚᩚᩚᩚ𒀱ᩚᩚᩚ、出借房地產的，應自租賃、出借房地產交付之🌞日起一個月開始繳納房地產稅。它每年征收，分期支付。
財稅{2016}43號，物業租金，物業稅租金收入不含增值稅。
在房地產租金按收入(租金)征稅
應納稅額=租金收入*稅率(12)按物業原價計算(從價計算)
應納稅額=房地產原值*(1-10或30)*稅率()=房地產殘值稅率*()
例題:我是物業公司，小規模交稅，房產稅是按季度交的還是按月交的?
案例🔯分析:納稅人租賃、出借房地產的，應自租賃、出借房地產交付之日起一個月繳納房地產稅。小規模納稅人和一般納稅人僅針對增值稅。
財稅{2009}號;128規定，未出租其他單位使用的應稅單位和個人，按照房地產的殘值代繳房產稅。
根據不。財稅法第121條{2010}規定，如果雙方簽訂的租賃合同中約💙定了免租期，房產所有人應在免租期內按照房產的原值繳納房產稅。
例問:開發公司向物業公司免費提供房屋和樣板房是否需要繳納房地產稅?
案例分析:如果開發公司長期無償將物業提供給物業公司，物業公司應按物業剩余價值代物業公司繳納物業稅。
9. 收取停車費增值稅處理
例:一般納稅人物業管理公司每月向業主收取2萬元停車費、1萬元臨時停車費、1萬元停車管理費。
案例分析:增值稅一般納稅人適用稅率為10，小規模納稅人適用稅率為5。業主購買了𒁃該停車位的產權，其不動產物權已歸業主所有。物業管理公司收取的車位管理服務費不是不動產的租金，按現代服務業6的增值稅稅率征收。
10. 維修費、成本費、裝修押金、鑰匙卡押金等
ℱ舉例問題:物業公司給業主維修下水道、更換水龍頭，包括在主要業務成本還是管理成本?收集訪問控制🥃卡等待計劃進入軌道?
案例分析:൲業主維修取得的收入計入其他業務收入，業主維修產生的費用計入其他業務成本。門禁卡和門禁卡的費用，如不退還，將計入其他業務收入，如退還，將計入其他應付款。
主要看存款是否還，如果還不確認收入，就不納稅。如果不退還，就要確認收入并納稅。回到搜狐查看更多信息
責任編輯:
公司內容管理費沒有收到票怎么辦賬
ဣ在實際實踐中，企業在購買商品、勞務、勞務等時，往往會遇到錢已經付了，但票對方還沒有給開，這ꦅ時候該怎么做賬，怎么納稅?
會計處理
在賬務處理方面，企業缺票或未領票不能成為企業不確認成本成本的原因，即使沒有領票，只要是企業真實合理的支出，就應𒀰該進行確認。具體處理，可以先做臨時估算入賬，🌊做臨時估算入賬，等到實際收到發票后，再紅沖處理，按正確的金額入賬。
稅收待遇
稅務處理主要取決于發票取得的時間點、結算付款前取得、結算付款后取得。具體處理主要涉及三種情況，如何處理臨時預估在賬上的成本費用季度預付款;如何處理結算付款前取得的發票;൲匯總清楚繳獲后的賬單如何處理?
如何處理季度預付款?
根據企業所得稅的相關規定，企業本年度實際發生的相關成本和費用，由于各種原因，無法及時取得成本和費🌊用的有效憑證，企業預繳的企業所得稅，可以暫按賬面金額入賬。
結算付款前取得的發票如何處理?
企業應在尾款前取得發票꧑，在會計方記賬后，將正確的金額入賬。企業的尾款，按照稅前發票開具的正確金額進行扣除。如果金額與暫定概算相同，說明季度預付款是正確的，這部分費用的🦂尾款不需要調整。
結算付款后取得的票據如何處理
根據企業所得稅的有關規定，企業應當在當年⛄匯算清繳前要求對方開具發票或者變更應當取得但未取得或者不符合企業所得稅有關規定的發票或者其他外部單據。
也就是說，最終結算結束前未取得的發票對應的相關成本成本不能稅前扣除。ඣ在計算應納稅所得額時，需要將該部分預估的成本成本暫加回，即進行稅收調整和增加處理。
最終結算♊后，實際獲得發票。根據提供的能夠證明支出真實性的相關信息，如采購合同、入庫單據、銀行轉帳單據、取得發票等，可以對該支出進行稅前扣除，但注意收回期限不得超過5年。
所以企業在這種情況下，記住10個字“按準則做賬，按稅法征稅”，會計處理按照會計準則暫估入賬，以后收到發票，紅后按實際金額入賬;稅務方面看時間點。在實踐中，遇到這種情況，注意♕及時索取相關發票，雖然稅法可以收回5年，但時間越長具體操作越困難。
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